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搶地戰分水嶺大房企地王頻出 中小房企退縮

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  6月份銀行"錢荒"事件似乎成為土地市場的分水嶺,此前三個月,以佳兆業、越秀、旭輝為代表的中小型房企占據瞭高價地的主席位,但之後大房企開始走向臺前,以萬科、保利、綠地、恒大為代表的大型房企紛紛重金搶灘土地市場。

  "3、4、5三個月內,全國高價地基本是被中小型房企拿下。"深圳某龍頭房企高管在總結拿地數據後發現,由於此前融資不難,加上銷售不錯,中小房企手頭資金充足,又想迅速做大規模,便舍得花血本搶地。

  "大開發商之前拿地拿的少,萬科上半年買地金額占銷售比隻有30%,加上這三塊地也隻有40%,所以趁7、8月份土地熱度下降會順勢補倉,但下半年加倉比例最多不會超過60%,除非地價特別便宜。"萬科董秘譚華傑對記者說,即使加倉,萬科也一定會保持充裕的現金流,手頭持有的現金,必須超過一年到期的所有債務,以應對市場的不確定風險。

  以佳兆業、旭輝、越秀等為典型代表的中型房企在土地市場上表現得尤為亢奮,頻頻現身一線城市高價拿地,如5月24日越秀地產力戰恒大拍下廣州南洲路地塊,除去配建房後的樓面地價超過3萬元/平米,而佳兆業則在廣州、上海、杭州頻頻拿地。

  易居房地產研究院數據顯示,萬科、綠地、中海、保利、恒大今年上半年的買地金額分別為258.9億元、298.5億元、107.7億元、264.5億元、113.8億元,買地占銷售額比例約在18%-45%之間。

  上述龍頭房企高管表示,一般大房企的買地金額占銷售金額比例控制在40%-60%之間,高於60%表明加倉意願強烈,但同時也意土城二胎房貸味著未來風險將加大,"最典型的就是綠城因為2009年搶瞭太多高價地,拿地占比超過百分之百,結果造成資金鏈接近斷裂。"

  多位房地產業內人士認為,經過前期的激進拿地,加上融資渠道收緊,中小房企資金鏈將趨緊,大房企將成土地市場主角。

  "中小房企搶地大戰現在差不多結束瞭,他們不可能持續有資金去買地,更何況現在境內外融資均已縮緊。"上述龍頭房企高管認為,接下來將很難看到之前搶地的中小房企再拿高價地。

  此前由於中小企業積極參與,土地市場一直高燒不退,但從6月份開始,在銀行"錢荒"的影響下,房地產市場的反應立竿見影,土地市場開始有所降溫。

  此外,小型房企也不甘示弱,在深圳今年初唯一出讓的一塊住宅用地爭奪中,一傢名不見經傳的普寧市盛迪嘉置業投資有限公司,力壓萬科、金地、中海等大房企,溢價80%將其收入囊中。5月30日,福潤天成以46億元總價,挫敗九龍倉、和記黃埔等大牌房企一舉刷新上海總價地王紀錄。

  中小房企退縮

  據易居房地產研究院統計數據顯示,今年1-6月,佳兆業銷售金額為111億元,排名27位,而拿地金額達到130.5億元,排列第5位,拿地速度明顯高於銷售速度,拿下總建築面積為147.85萬平米,樓面地價達8823元/平米。排名前20位的地產商中,首開股份上半年銷售金額為130億元,而拿地總額也達到104.9億元,平均樓面地價達到11366元/平米。

  中原地產市場研究部總監張大偉分析認為,整體市場形勢出現變化,相比6月前,宏觀面有所收緊,不太可能再延續之前瘋狂出價現象。從全國范圍看,6月底也出現瞭多宗高總價地塊,但溢價率都明顯降低。整體來看,土地市場開始出現分化,部分現金寬裕、資金成本低的企業在土地市場繼續有所斬獲,中小房企在土地市場受到資金影響開始保守起來。

  深圳某央企內部人士向記者分析,銀行"錢荒"雖然已平息,但這是明顯的信貸收縮信號,下半年,房企融資將更為困難,如果銷售放緩,中小房企或將出現資金緊張的局面。

  大房企成搶地主力

  在中小房企退縮的同時,大型房企再成土地市場搶地的主力。

  在7月3日的上海、北京土地市場可以看到,萬保招金悉數到齊,中海、綠地等巨鱷出手爭地,一線房企已然齊刷刷地亮相土地市場第一線。恒大以35億元收獲瞭昌平區沙河鎮的"巨無霸"地塊,挺進北京市場,被視為恒大重回一線城市的重要象征。7月10日,成都出讓的土地被中國鐵建以100%的高溢價率奪得。

  一向不拿"地王"的萬科近半個月內斥資百億,從6月28日至7月8日,在廣州、上海、重慶搶灘三個"地王",遭到大嘴任志強的炮轟。不過萬科高管向記者表示,萬科買地金額占銷售金額的比例為40%,仍處於正常加倉區間。

內容來自sina新聞

  "下半年還會繼續買地,我們上市之後還有錢沒用完,同時也可以撬動更多銀行貸款,再加上上半年銷售回款不錯,手頭有充裕資金。"新城控股內部人士說。

  上述深圳央企內部人士亦表示,趁中小房企退出搶地潮後,資金鏈充裕的大房企下半年也會繼續補倉,但補倉多少取決於銷售速度,從目前看,今年大房企業績都會很好,完全可以支撐50%比例的拿地金額。同時,銀行下半年會更加註重信貸的質量,對實力的大房企、中小房企的貸款利率會有差別,小房企很難貸到款,會進一步出現強者恒強的局面。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-13/09062295859.shtml

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