觀點時評誰將是中國房地產市場 老大？
張宏偉
從2014年1-11月龍頭房企銷售業績來看，萬科、綠地、恒大、保利、中海、碧桂園和萬達已經南投貸款代辦突破千億銷售業績，預計2014年全年“千億軍團”房企的數量仍然和去年一致，會維持在7傢左右。同時，領軍企業尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優勢，進一步拉大瞭與中小房企的距離，分化發展格局愈加明確。
從龍頭房企近幾年變化特征來看，在2011年、2014年市場低谷期，龍頭房企的規模不但沒有下降，反而利用市場低谷期重新洗牌市場，實現銷售業績逆勢增長，出現“大者恒大”市場集中度不斷提高的局面。
毫無疑問，對於千億軍團的房企來講，無論“白銀時代”來臨與否，未來幾年仍然是其規模化擴張的階段，千億房企的數量及市場集中度仍然會受到市場的關註，尤其是對於未來誰當龍頭老大將顯得更加敏感。
其實，最近幾年市場上對於未來誰當龍頭老大已經有多輪討論，並且已經有多傢房地產公司挑戰萬科的行業“老大”地位。其中，順馳、綠城、中海、恒大、綠地等房企均稱要趕超當時龍頭老大萬科，但事實證明，這些房企因種種原因，至今為止仍然事與願違，無法實現這樣的目標。
而對於房企“老大”萬科來講，種種跡象表明，萬科正在努力捍衛其行業老大的地位。從收購香港上市公司南聯地產，到B轉H股的實施，萬科在搭建海外融資平臺、積極拓展海外業務上不遺餘力，這說明，如今的萬科不僅要保住其國內行業老大的優勢，更劍指國際市場。
因此，對於龍頭老大之爭不會就此而止，未來樓市勢必還將上演“龍爭虎鬥”，爭奪市場龍頭老大地位。在未來，“千億軍團”房企之間的競爭更加激烈，比如2013年綠地銷售金額已達1625億元，已接近萬科龍頭老大1776億元，已經上演瞭一輪龍頭老大之爭。而截止2014年11月份，綠地與萬科兩傢房企的銷售金額基本追平，2014年誰將是中國房地產市場“老大”的問題再次被推上瞭風頭浪尖。
從2014年房企預期銷售業績來看，在最後一個月的時間裡，綠地和萬科的龍頭老大地位之爭仍然會繼續，市場格局的競爭將顯得白熱化。但是，2014年龍頭老大之爭並不是最終結局，筆者預計，2015-2016年及未來誰將是龍頭老大的問題，仍將成為市場及媒體關註的焦點，未來仍將有其他房企繼續挑戰萬科或綠地的行業老大的地位。那麼，未來誰將是房地產行業龍頭老大?
2014年及未來誰當龍頭老大其實不重要，因為市場總是在變化的，市場競爭過程中發生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關註企業規模怎麼樣，其實，在規模化擴張的同時，市場更應該關註企業利潤率，如何提高利潤率才是最關鍵的問題，同時，也應該關註房企在傳統住宅以外領域發展潛力怎麼樣。
首先，從中長期來看，在樓市進入“新常態化”的今天，開發企業不再會有之前那樣“黃金十年”的發展機會和豐厚的利潤空間，傳統住宅市場已經走向
“白銀十年”。在“白銀十年”這個時間段內，房價走勢會相對平穩，房企很難在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產行業利潤率逐漸下滑也是趨勢房屋信貸民間信貸。因此，房企在規模化擴張的同時，市場更應該關註企業利潤率，如何提高利潤率?如何成為最賺錢的房企?如何做利潤率最高的房企“老大”有可能成為未來最關註的話題之一。
其次，當房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企更應該著眼未來，關註房企在傳統住宅以外領域發展潛力怎麼樣，佈局戰略型產業，謀求轉型發展，營造未來贏利機會。
比如2013年以來，越來越多的房企開始調整發展戰略並轉型，從轉型路線上各傢也有所差異，但均顯示出房企戰略轉型的方向，比如以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”的發展戰略、以分享老齡化為核心的養老地產佈局戰略，以分享城市化為核心的商業地產佈局戰略、房企積極與互聯網公司合作等等。
未來房地產市場格局是在逐步發生變化的，未來房地產市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標準，也不一定以規模化為標準。未來房地產市場
“老大”的定位標準可能更加多元化，在房地產行業多元化領域多個“老大”同時出現。比如傳統住宅領域“老大”、商業地產領域“老大”、產業地產領域“老大”、養老地產領域“老大”，或者其他細分地產領域“老大”。
因此，總的來看，在未來，盡管房企仍然會關註行業“老大”的角逐，但是房企角逐的重點不一定是傳統住宅領域的房企“老大”，也不一定是規模意義上的“老大”。隨著“白銀時代”的來臨及房企戰略轉型的逐步落實，房企對於“老大”的註意力在不斷發生改變，未來房地產市場“老大”極有可能會呈現出多個領域的“老大”，並且單個房企很難在多個領域並駕齊驅做“老大”。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-05/09005946437706455501953.shtml
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